El proyecto, promovido por la cooperativa Residencial Maravillas, contempla la construcción de 330 viviendas en un ámbito cuya superficie asciende a cerca de 14.600 metros cuadrados, con una edificabilidad superior a los 54.000 metros cuadrados, iniciativa que varias asociaciones ecologistas y defensoras del conjunto arquitectónico de la capital, como Madrid, Ciudadanía y Patrimonio, criticaron con vehemencia. Precisamente ha sido esta última plataforma citada la que ha exigido al Ayuntamiento que obligue a la paralización de las obras y la demolición de lo edificado “en base a un planeamiento ya ilegalizado”.
Una de las razones por las que el TSJM fundamenta su auto se debe al quebrantamiento del convenio firmado entre el consistorio y la sociedad cooperativa en tanto en cuanto se acordaba que se cedería un 10% del suelo urbanizado -5.422 metros cuadrados, exactamente- a la administración local, además de otros 1.000 metros cuadrados para equipamiento infantil y creación de zonas verdes. “Contrariando a ese precepto, no ha establecido tal reserva en los términos de dicha norma”, sostiene el tribunal, que acude a un instrumento urbanístico que establece la obligación de disponer de infraestructuras o dotaciones públicas acordes a las necesidades de la zona.
En este sentido, la Sala expone que el Plan Parcial supone un “claro y absoluto cambio de escenario urbanístico”, lo que tiene repercusiones en el ámbito, “dado que se pierde una infraestructura dotacional de una administración pública y se sustituye por un uso residencial con más de 1000 personas». Es por ello que el órgano judicial interpreta que se debe destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y uso residencial, con «reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa».
Por otro lado, la sentencia también estima el recurso para la impugnación del proyecto en lo relativo a las deficiencias de la memoria de sostenibilidad económica del plan en los términos que marca la legislación. En este apartado, la Sala señala que la promotora no informa exhaustivamente del impacto que la actuación urbanística va a tener en las arcas municipales por las infraestructuras y equipamientos a desplegar, así como en términos de rentabilidad -equilibrio entre beneficio y cargas financieras derivados de la actuación urbanística-.
Llegados a este punto, el tribunal rechaza el documento presentado por la entidad cooperativa, que califica de viable el desarrollo -económicamente hablando-, cuando en «ningún caso se valora la rentabilidad económica de la nueva urbanización, pues ni siquiera se recoge una previsión de los ingresos por la venta de los pisos o de otro tipo, a fin de poder determinar su viabilidad económica en esos términos legales». «No basta con decir de forma genérica que ese instrumento es económicamente viable, porque no se sabe cómo se llega a dicha conclusión si previamente no se valoran los ingresos frente a esas cargas de la edificabilidad urbanística, que sí se han valorado y deducido. En consecuencia, el citado motivo de nulidad ha de prosperar», recoge la resolución.
